开云我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
提问：苏叔，你好，预算200万，刚需自住，在苏州第一次买房，纠结到底是核心位置的老或小，还是郊区的新房或者次新房？
苏叔：你好，苏州的刚需说白了就是围绕核心板块东、西、南、北、中各个方向延展成三级分层。
以园区狮山姑苏区为代表，选择基本上就一个老破小，优势是配套、交通各个方面都非常方便。而郊区的新房，这也经常被很多买房人拿来与好地段的老破小进行比较，以运东、度假区、通安、黄埭等等乡镇板块为主，有产品但是配套不足，并且通勤很多时候是个大问题。
以前两百万的刚需其实只有只有两极分层，但是最近两年苏州二手房整体上的回落，造成了第三级，也就是老的建成区板块，以城南、浒关、元和木渎、郭巷等为代表，现在已经出现了不少两百万左右的房源可以选，它们基本上配套不错、地段不错、产品也还行，综合性较强。
提问：苏叔，你好，我是外地的，老婆是苏州人，现在有购房资格，目前打算在苏州买房投资，园区太火了，买不上，想问哪些板块适合投资？
苏叔：你好，在苏州买房投资，最好选择购买新房，新房较为集中的热门板块投资价值更高，园区、狮山等因为限购购买难度较大，所以可以选择其他的核心区板块，最好选择房价涨幅稳定的区域，100㎡以内的小户型是最好的选择。可选板块主要有姑苏区平江新城，相城高铁新城，新区科技城，吴中吴江太湖新城，吴中城南，相城元和以及外溢板块北新区、尹山湖、甪直、吴江运东。平江新城是姑苏区的核心区域，是姑苏政治、商业中心，板块价值较高，地理位置优越，商业配套成熟，交通便利，学区资源优质，而且就业机会多，人口密集，购买需求较大，保值增值潜力大。新区科技城产业发达，以高新产业为主，城市界面较好，但交通不便，板块连通性不强，客群主要为科技城内部从业人员。目前板块升值潜力不大，出租出手较难。投资建议选择科技城周边的楼盘，享受科技城的配套，也有一定的购买需求，能够做到保值升值，流通性较好。高铁新城房价较高，交通方便，教育资源优质，各功能配套成熟，但人口较少，产业不足。房子升值空间不足，出租难度较大，因投资客较多，后期房子出手会有不小的竞争压力。太湖新城拥有稀缺湖景资源，环境优美，适宜居住，主打改善型居住区。但目前人口引入量不足，缺乏充足的购买需求，升值潜力不够高，出租竞争力也不强，未来出手收益也很难达到理想值，不太适宜投资，自住比较合适。 吴中城南地铁网络密集，交通非常便利，房价一直稳步增长，但涨幅较小，区域由于地段优势，无论是出租还是后期出售都比较容易。 相城元和以住宅区为主，主打生态宜居，中央公园片区景观资源较好，商业完善，购房客群主要为在本地居住与园区外溢人群，购买需求较多，升值潜力较大，而且楼盘业态较多，出手比较方便，不过可能出租难度稍大。北新区为房价洼地，以居住为主，交通便利，商业配套丰富，因为价格优势能够吸引较多刚需在此置业，增值潜力较大。房产流通性较强，购买需求多，出手比较容易。尹山湖板块靠近园区，交通便利，可以享受园区配套，投资获取收益最快，出租率较高，出手很容易，适宜投资。 甪直板块也离园区较近，受园区东边规划与交通轨道建设利好，升值潜力较大，人流量大，出租出售都比较容易。运东板块受东环南延建设的利好，到园区通勤方便，但地理位置不够好，目前房价涨势一般，增值潜力不够稳定，但周边工厂比较多，居住需求大，出租出手都方便。具体买房选筹，详见知识星球内部分享。
提问：苏叔，你好，1.本人在苏州工作，现在拿到苏州买房的购房资格，首套房，名下无房贷，对在苏州怎么买还是不太明白，请问苏州买房该怎么买比较好呢？
苏叔：你好，苏州买房逻辑如下：第一园区和狮山的核心地段的核心资产，未来会一直有潜力，第二、热门区域板块的太湖新城、高铁新城、科技城以及高贸新城未来预期前景也比较大，这些板块也值得关注；第三、除非是顶级xue区，否则老城区的房价很难保值。总之苏州未来发展的重点一定是新城区，资金充足就买园区和狮山，注重环境就买太湖新城和科技城，未来潜力就看高铁新城和高贸新城，刚需自住就上车买运东和渭塘。
提问：苏叔，你好，我们预算40-500万，想买4室及以上，考虑学区，工业园姑苏区和高新区哪里比较合适呢？新房二手都可以接受，目前我们在昆山有一套刚需房，环境稍微好点，相同的品质当然是新房优先考虑
苏叔：你好，考虑学区的话，目前苏州学区排名姑苏老城区～园区双湖板块～新区狮山～新区科技城～姑苏平江新城。目前情况是这样的，1、姑苏老城区，没有高层，宅基地为主，基本都是老房子，价格高。
4、科技城，环境非常好，周围产业主要以科研研发为主，3万+，建议作为首选，但离主城区较远
提问：苏叔，你好，现在苏州楼市行情怎么样呢？现在是继续观望还是说可以捡漏呢？现在买房算不算高位接盘呢？
苏叔：你好，现在苏州楼市成交量确实在走低，市场情绪低迷，观望情绪越来越浓厚的，楼市分化比较明显，一直炙手可热的园区房价波动比较大，姑苏区房价比较稳定，高新区狮山房价比较坚挺，有上升趋势，相城区波动不大，吴江区下跌趋势明显，吴中区也有下跌趋势。现阶段苏州楼市对于购房者来说有足够的议价空间与选择空间，现在是个不错的机会。
