我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
提问：苏叔，你好，在园区工作，今年准备结婚，想买房安置下来，预算不多，150万左右，在运东看了几个盘，想问一下运东板块值不值得买呢？
苏叔：你好，吴江区运东板块，由一条云梨路划分南北，北部离园区更近，但主要承担工业用途；南部则是住宅、商业、教育阵地。到了2019年，东环南延线期顺利通车，成功拉近运东与园区的地域距离，享受园区商业配套，区域也有了定调的称呼——园区南。除了园区外溢，运东也迎来属于自己的利好规划。交通方面规划地铁有两条，地铁14号线号线，将城市骨架进一步拉大，拉动沿线板块增值。教育层面还有北大新世纪外国语学校、运河实验学校等优质教育资源入驻·。运东目前作为刚需阵地，承担园区外溢，是很多新苏州人的第一站。遍观园区周边，综合距离园区的距离+价格，运东板块的优势便凸显了。具体潜力大的板块，详见知识星球内部分享 。
苏叔：你好，当下吴苏州楼市刚需盘表现尤为突出，在各个板块中，地缘性好的刚需盘开始走量，包括越溪、通安的项目等；乡镇盘如黄埭和望亭的项目也表现不俗。此外，别墅高价盘和刚需盘同步热销，同时预算总价在300-350万之间的市场也出现改善，最新存量数据推算，目前静态全苏州住宅口径的存量去化周期为9.8个月。
苏叔：你好，平江新城作为姑苏区的政商中心，位置，配套比新区科技更好。界面比古城区新，房价比新区园区便宜，而且板块内有高铁、高架、高速三大交通配套，交通非常方便，但成也交通、败也交通，京沪铁路让平江靠近古城区的优势打了折扣。京沪高速都把平江新城分为南北两个板块，来往非常不方便，同时北环高架虽然就在家门口，但上去不容易，下来更困难，特别是节假日，拥堵程度更是感人。但好在平江的教育水平，在苏州有口碑，而且苏大附医院也是加分项目，同时，历经风雨的平江万达也拿得出手。目前反馈的新房都集中在北部，虽然城市界面均为一般，但是住宅、商业、教育都在规划和建设，就看未来的兑现能力。目前板块的均价三点二万，考虑小户型可以关注海月平江，精装准现房。如果注重装修档次，可以考虑金科平江，地段位置好，不靠高架 。
提问：苏叔，你好，我是外地的，老婆是苏州人，现在有购房资格，目前打算在苏州买房投资，园区太火了，买不上，想问哪些板块适合投资？
苏叔：你好，在苏州买房投资，最好选择购买新房，新房较为集中的热门板块投资价值更高，园区、狮山等因为限购购买难度较大，所以可以选择其他的核心区板块，最好选择房价涨幅稳定的区域，100㎡以内的小户型是最好的选择。可选板块主要有姑苏区平江新城，相城高铁新城，新区科技城，吴中吴江太湖新城，吴中城南，相城元和以及外溢板块北新区、尹山湖、甪直、吴江运东。平江新城是姑苏区的核心区域，是姑苏政治、商业中心，板块价值较高，地理位置优越，商业配套成熟，交通便利，学区资源优质，而且就业机会多，人口密集，购买需求较大，保值增值潜力大。新区科技城产业发达，以高新产业为主，城市界面较好，但交通不便，板块连通性不强，客群主要为科技城内部从业人员。目前板块升值潜力不大，出租出手较难。投资建议选择科技城周边的楼盘，享受科技城的配套，也有一定的购买需求，能够做到保值升值，流通性较好。高铁新城房价较高，交通方便，教育资源优质，各功能配套成熟，但人口较少，产业不足。房子升值空间不足，出租难度较大，因投资客较多，后期房子出手会有不小的竞争压力。太湖新城拥有稀缺湖景资源，环境优美，适宜居住，主打改善型居住区。但目前人口引入量不足，缺乏充足的购买需求，升值潜力不够高，出租竞争力也不强，未来出手收益也很难达到理想值，不太适宜投资，自住比较合适。 吴中城南地铁网络密集，交通非常便利，房价一直稳步增长，但涨幅较小，区域由于地段优势，无论是出租还是后期出售都比较容易。 相城元和以住宅区为主，主打生态宜居，中央公园片区景观资源较好，商业完善，购房客群主要为在本地居住与园区外溢人群，购买需求较多，升值潜力较大，而且楼盘业态较多，出手比较方便，不过可能出租难度稍大。北新区为房价洼地，以居住为主，交通便利，商业配套丰富，因为价格优势能够吸引较多刚需在此置业，增值潜力较大。房产流通性较强，购买需求多，出手比较容易。尹山湖板块靠近园区，交通便利，可以享受园区配套，投资获取收益最快，出租率较高，出手很容易，适宜投资。 甪直板块也离园区较近，受园区东边规划与交通轨道建设利好，升值潜力较大，人流量大，出租出售都比较容易。运东板块受东环南延建设的利好，到园区通勤方便，但地理位置不够好，目前房价涨势一般，增值潜力不够稳定，但周边工厂比较多，居住需求大，出租出手都方便。具体买房选筹，详见知识星球内部分享。
提问：苏叔，你好，园区的房子会不会随着时间越久越没有价值，相城的龙湖启元会不会硬着商业，品牌，物业会有个大大的提升；
身边的朋友都不推荐相城板块，说是不涨，园区又都是老旧的，矛盾，望老师百忙之中帮忙分析一下
苏叔：你好，首先相城的话，确实一直存在它的瓶颈，主要因为没有好的产业，就业机会。没有足够的吸引力，短周期不会有大的改进。园区的话，对于高精尖企业来说，有足够的吸引力，形成一种虹吸效应，变得越来越好，即使招人也好招，互相良性竞争，上下游企业，关键是园区正在产业升级，地不够用，相城和吴中都在给园区地用。换句话说，多少人因为买不起园区，去了姑苏、其中、相城，直白点，睡城。所以建议首选园区，新房的话，可以考虑独墅湖车坊
